Saiba como é feita a venda de um imóvel com financiamento ativo

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Imagem: Pixabay

 

Confira dicas de como proceder nesse tipo de situação.

 

O financiamento imobiliário possibilita que muitos de nós compremos uma propriedade cedo na vida. No entanto, esse recurso também restringe você de várias maneiras no que diz respeito a apartamentos à venda no Novo Mundo.

Vender uma propriedade, por exemplo, contra a qual você ainda está pagando um empréstimo, pode não ser tão simples quanto vender uma casa contra a qual não há empréstimo.

Uma vez que existe um terceiro, isto é, uma instituição financeira envolvida no processo, há uma abordagem totalmente diferente que deve ser adotada pelos vendedores de tais propriedades.

 

Como ocorre a venda de uma propriedade com financiamento não quitado

A venda de uma casa com financiamento ainda não quitado conta com um passo a passo bastante simples, apesar de ser conhecido ainda de forma rasa pela maioria dos consumidores.

Em determinados casos, o interessado só sabe que a propriedade ainda está financiado quando necessita muito de trocar de casa e, por causa disso, acaba procurando algum corretor para falar sobre isso.

A venda pode ser feita à vista ou parcelada e é bom lembrar que, nesse caso, o banco acaba sendo o real proprietário da casa até que o financiamento seja completamente quitado e, portanto, deverá participar de todo o processo de venda.

No caso de se optar por fazer uma direta negociação de imóveis à venda com a pessoa que está hoje com a propriedade em mãos, a primeira etapa é quitar o saldo devedor do empréstimo imobiliário devido ao banco.

Na hora de vender a propriedade, o comprador original vai receber só a diferença entre o saldo devedor e o valor da venda, uma vez que parte do recurso já foi usada para quitar o boleto final emitido pela instituição financeira.

Se o novo comprador for querer realizar um financiamento novo para comprar o imóvel, um contrato novo vai ser firmado entre a instituição financeira credora, o novo comprador e o comprador original, que vai passar a figurar como vendedor.

Vamos a um exemplo rápido. Se, por acaso, o débito original estiver na faixa dos 100 mil reais e o valor da venda pelo segundo comprador seja de 300 mil, a instituição financeira vai repassar apenas 200 mil do montante ao comprador original.

No contrato deve constar imprescindivelmente uma cláusula a conceder ao comprador original a quitação da dívida junto ao banco. Caso os financiamentos sejam efetuados em diferentes bancos, o saldo devedor vai ser apurado pelo banco credor, que vai entrar em contato com o banco do comprador novo.

É possível, ainda, com procedimentos semelhantes, a venda e compra de uma propriedade não quitada por meio de transferência de imóveis, consórcio imobiliário ou pelo uso de crédito do FGTS.

Dá até para vender um imóvel ainda que esteja inadimplente com o banco, sabia? Isso pode, por incrível que pareça, trazer venefícios ao vendedor, que evitará perder a sua casa para o banco; e para o comprador, que terá um maior poder de barganha na negociação.

 

Antes de falar com os compradores em potencial

Como você tomou um empréstimo para fazer a compra do imóvel, todos os seus documentos estão com o credor. No entanto, você certamente tem em sua posse as fotocópias de todos os documentos relacionados ao contrato com o banco.

Certifique-se de ter documentos suficientes em sua posse – cópia da escritura de venda, documentos relacionados ao empréstimo, contas de luz, recibos de imposto de propriedade etc. – para provar que você é realmente o dono da propriedade.

Essa é a primeira coisa que um comprador provavelmente gostará de verificar depois de entrar em contato com você para saber mais sobre a sua propriedade. Entretanto, informe ao seu banco que irá iniciar o processo de venda do imóvel

Nesse estágio, o banco pode emitir uma carta, declarando suas obrigações pendentes. Isso funcionaria como mais uma prova chave de que você é, sem sombra de dúvida, o proprietário do imóvel que está querendo vender.

Outro ponto muito importante é que você procure informar quaisquer pessoas que estejam pensando em comprar a sua propriedade sobre o passivo do empréstimo logo no início da negociação.

 

Depois de encontrar um comprador

Agora vamos supor que você encontrou um comprador. Pode haver três cenários no que diz respeito à responsabilidade pendente do seu empréstimo à habitação.

Se o comprador não estiver a contrair um empréstimo à habitação: este poderia ser o melhor cenário do ponto de vista do vendedor. Você pode pedir ao comprador que transfira um valor que seria suficiente para o pré-pagamento do empréstimo em sua conta de empréstimo.

Se o comprador está fazendo um empréstimo: se o comprador também está fazendo um empréstimo para casa, podem haver dois cenários diferentes.

– Caso estejam tomando o empréstimo no mesmo banco do vendedor: pode ser conveniente para ambas as partes, pois o banco já “sabe” tudo sobre o imóvel, só precisa avaliar a situação financeira do novo comprador.

Como prática padrão, os bancos avaliam uma propriedade antes de conceder um empréstimo contra ela. Este processo é demorado. Eles também se certificam de que os devedores sejam capazes de reembolsar o empréstimo.

Esses são os dois critérios-chave para a concessão de empréstimos. Nesse cenário, o banco só precisa executar uma verificação no novo tomador, e não na propriedade. Agora as três partes entram em um acordo tripartite.

Parte do empréstimo concedido ao novo comprador será usado para quitar o empréstimo anterior, enquanto o restante será transferido para a conta do vendedor.

Observe aqui que o banco trataria o comprador como um novo tomador de empréstimo e seguiria o mesmo processo que fez ao sancionar o empréstimo anterior.

Isso significa que o novo mutuário terá de pagar todos os custos adicionais envolvidos na obtenção de um financiamento imobiliário. No entanto, a seu critério, o banco pode oferecer alguma isenção, já que você é o antigo cliente.

– Caso o comprador vá a outro banco para fazer um empréstimo: deverá apresentar ao banco cópias de todos os documentos exigidos junto com a carta do banco do vendedor, declarando sua responsabilidade pendente.

Depois de seguir o procedimento padrão, o banco emite um cheque em favor do banco do vendedor que pagava todas as dívidas. Depois que o banco do vendedor libera os papéis do imóvel e o comprador os apresenta ao seu banco, este último libera o valor restante para o vendedor.

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